Tá iasachtóirí tráchtála cúramach go leor ina gcuid frithgheallta. Ó tharla nach bhfuil stair chreidmheasa phearsanta ceannaitheoirí an-tábhachtach i gcúrsaí iasachta tráchtála, úsáideann siad critéir eile chun cinntí iasachta a dhéanamh. Ceannaítear maoin thráchtála chun ioncam a ghiniúint, mar sin is é ceann de na critéir a bhfuil tóir orthu féachaint ar an ioncam chun a fháil amach an bhfuil sé go leor an morgáiste a íoc go sásúil agus brabús a fhágáil do na hiasachtaithe.
Nuair a bhreathnaíonn iasachtóir ar árasán nó ar mhaoin multifamily, cibé acu a dheonófar morgáiste, agus an méid a d'fhéadfaí a chinneadh, ag baint úsáide as an DSCR, nó an Cóimheas Clúdach Seirbhíse Fiacha. Is ríomh simplí é, ach tá sé an-tábhachtach. Níl baint mhór ag an iasachtóir i ndáiríre le scóir chreidmheasa nó le haon stair chreidmheasa aonair na n-úinéirí. Is é cuspóir na hinfheistíochta an ROI, Tuairisceán ar Infheistíocht, agus sreabhadh airgid, agus mar sin is é an sreabhadh airgid an príomh-mheas.
Go deimhin, ba cheart go ndéanfadh infheisteoirí luach ar chúram na n-iasachtóirí i gcinntiú go bhfuil na ríomhanna sreafa airgid ceart le haghaidh tionscadal árasáin. Beidh siad ag iarraidh airgeadais a fheiceáil a léiríonn ioncam agus costais. Cinnfidh siad ansin má tá na huimhreacha seo cosúil go leanfaidh siad ar aghaidh sa todhchaí, nó d'fhéadfadh siad a bheith níos fearr nó níos measa. Nuair a léiríonn na huimhreacha go gclúdóidh an sreabhadh airgid go sásúil an tseirbhís fiachais, déanann sé bailíochtú ar scileanna infheistíochta agus luachála infheistíochta an infheisteora (í).
Cé go bhfuil go leor áiteanna ann chun an DSCR a ríomh le tionscadal agus méid morgáiste atá ann cheana féin, is dóichí go mbeidh ceannaitheoir ag iarraidh a fháil amach cé mhéad is féidir leo a fháil ar iasacht ar thionscadal a bhfuil siad ag smaoineamh ar cheannach. Déanann na hinfheisteoirí a n-ríomhanna féin agus bíonn siad ag féachaint ar an iasachtóir roghnaithe chun na huimhreacha a tháinig siad suas a bhailíochtú.
Tá sprioc coitianta ag an dá infheisteoirí agus iasachtóirí maidir leis seo. An mbeidh an tionscadal brabúsach go leor chun an fiach a sheirbheáil le brabús leordhóthanach fágtha?
Déanfaimid breathnú ar seo ó dhá threo, ag fáil an DSCR atá ann faoi láthair agus measúnú a dhéanamh ar mhaoin le DSCR atá ag teastáil ó iasachtóir. Déanann an ríomh seo isteach sa mhéid sin ag baint úsáide as íos-iasachtóir coitianta DSCR inghlactha de 1.20. Ansin déanfaimid an treo eile é, ag fáil an DSCR.
Deacracht: Meán
Am Riachtanach: 20 nóiméad
Seo a leanas:
- Socraigh an sreabhadh airgid , nó ollioncam oibriúcháin tar éis folúntas agus caillteanais chreidmheasa a thógáil .
Iomlán iomlán cíosa de $ 187,000 / bliain - 9% folúntas & caillteanas creidmheasa ($ 16,830) = $ 170,170
- Ansin a fháil ar NOI, nó glan-ioncam oibriúcháin trí na costais eile ar fad a oibriú agus a bhainistiú, lena n-áirítear cánacha agus árachas.
Ioncam Oibriúcháin Comhlán - Gach Costas = NOI, nó Glan-Ioncam Oibriúcháin
$ 170,170 - 72,470 (costais) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 mhí = $ 8142 / mí NOI
- Má tá an t-iasachtóir ag baint úsáide as DSCR íosta inghlactha de 1.20, bheadh an $ 8142 / mí sin 1.2 uair an íocaíocht mhorgáiste míosúil. Chun an íocaíocht uasta sin a fháil, is gá an $ 8142 a roinnt faoi 1.2.
Glan-ioncam míosúil $ 8142 / íosmhéid 1.20 Íocaíocht mhorgáiste DSCR = $ 6785 / míosa.
- Anois ní gá ach a chinneadh cé mhéid a bheadh ar iasacht ag rátaí reatha. Más féidir leis an gceannaitheoir seo ráta úis 6.875% a bheith ag súil le hiasacht 30 bliain, cuirfidh áireamhán morgáiste in iúl dúinn go bhféadfadh an t-iasachtóir a bheith sásta iasacht thart ar $ 1,032,836 ar an maoin seo , mar gheall ar an iasacht agus an ráta úis a bheadh mar thoradh ar íocaíochtaí príomhúla agus ús de $ 6785 / mí, agus an íosmhéid 1.20 DSCR.
Ligfidh formhór na n-áireamhán morgáiste duit an íocaíocht, an ráta úis agus an t-am chun an méid iasachta a ríomh.
- Nuair a thosaigh muid, bhí a fhios againn go raibh muid ag tacú le méid morgáiste ag baint úsáide as DSCR sonraithe, toisc go bhfuil muid ag ceannaitheoirí ar mian leo meastachán a dhéanamh ar an méid a d'fhéadfaí a fháil ar iasacht chun maoin a mhorgáiste a mheasfaimid le haghaidh ceannacháin. Ach, déanaimid ach ríomh DSCR a dhéanamh áit a bhfuil a fhios againn ar chostais reatha agus ar íocaíocht mhorgáiste.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Íocaíochtaí Morgáiste Bliantúla = 1.30 DSCR
1.3 níos fearr ná 1.2 sa chás seo, agus is dócha gur DSCR inghlactha é sin. Mar sin féin, má tá iasacht nua á lorg ar thionscadal oibriúcháin, ba cheart úsáid a bhaint as NOI reatha mar a rinne muid ar dtús a fheiceáil cad a d'fhéadfadh a bheith ar fáil mar mhéid morgáiste.
Nuair a oibríonn na huimhreacha, is féidir le hinfheisteoirí agus iasachtóirí mothú go maith faoi mhaoiniú an tionscadail agus ar bhrabúsacht sa todhchaí.
Cad is gá duit:
- Na sonraí ioncaim agus caiteachais don mhaoin.
- Áireamhán morgáiste.