01 - Is é Measúnú Infheistíochta Real Estate an dá Chainníochtúil agus Cáilíochtúil araon
Bhí mé ag féachaint ar infheistíocht ionchasach an lá eile. Bhí sé i gceist le maoin ilchineálach ceithre aonad a bhí á n-áitiú ina iomláine an t-úinéir, a bhí ann ar feadh tríocha bliain. Ba é acadóir eicléictreach an t-úinéir agus bhí gach bealach bric-a-brac agus antique scaipthe ar fud an áit. Níor roinntear an áit i gceart. Ní mór cairpéad a chur in ionad agus urlár a dheisiú. Chuir an bunús aistrithe an t-urlár in áiteanna móra agus chruthaigh sé scoilteanna móra a bhí ag rith suas agus síos na ballaí éagsúla.
Turais mé an áit le roinnt cairde mianach - cúpla a raibh suim acu dul in eastát réadach. Scríobh siad an áit ón am a shiúil siad sa doras. Ach nuair a chonaic mé na bróga agus na scoilteanna chonaic mé rud amháin: airgead. Scaoilfeadh fadhbanna bunúsacha an chuid is mó d'infheisteoirí, rud a laghdaíonn an iomaíocht agus is féidir le praghsáil a mhaolú.
Ach conas déileáil le déileáil mar seo a mheas? Nó aon déileáil, ar an ábhar sin? Go pearsanta, bhriseann na cúinsí síos i dhá chatagóir:
• Cainníochtúil: Conas a dhéanaim ag súil leis an maoin a dhéanamh mar infheistíocht? Don chuid seo, is féidir liom mo áireamhán, nó mo scarbhileog, nó mo bhogearraí meastóireachta a fhuascailt agus roinnt uimhreacha a reáchtáil.
• Cáilíochtúil: Caithfidh mé a iarraidh orm féin "an féidir liom é a tharraingt siar?" Má tá tú cosúil le formhór mór na n-infheisteoirí eastát réadach, ansin is cuid ama a bhíonn ann. Ciallaíonn sé sin go gcaithfidh tú dul i ngleic leis an tionscadal seo ar bharr do "phost lae" agus é a bhainistiú ina dhiaidh sin. Glacfaidh an chuid seo den anailís roinnt cuardach anam; nach bhfuil áireamhán ag cabhrú leat anseo.
02 - Cainníochtúil - Ag Rith na Uimhreacha ag Úsáid Ráta Cap
Go pearsanta, is dóigh liom breathnú ar thrí phríomhfhigiúr nuair atáim ag smaoineamh ar infheistíocht. Is é ráta Cap , an chéad cheann de na huirlisí seo.
Is é an ráta Cap ach an glan-ioncam bliantúil arna roinnt de réir phraghas na maoine. Le blianta fada, tá infheisteoirí ag úsáid an "riail 1%" a deir go simplí gur chóir go mbeadh ioncam míosúil cíosa ar mhaoin thart ar 1% den phraghas a íocann tú as an maoin. Tá roinnt margaí tar éis bogadh as an gcóimheas seo mar gheall ar luachanna maoine roicéad, ach i gcásanna eile, is féidir leat maoine a aimsiú a d'oirfeadh riail 1%. Is é rud ar chóir duit a choinneáil i gcuimhne, áfach, go bhfuil an riail ordú 1% ina tháscaire cóir ar cibé an bhfuil an mhaoin ag dul chun sreabhadh airgid go leor a ghiniúint go bliantúil chun íocaíochtaí morgáiste a mhéadú chomh maith le caiteachais. Ar ndóigh, tá a lán athróg a théann isteach (ó chánacha go rátaí úis leis an gcéad faoin gcéad íocaíocht a íocann tú) ach is pointe tosaigh é.
03 - Sreabhadh Airgid mar Uirlis Meastóireachta Cainníochtúil
Is é an t-aon chúis atá agat faoi ráta caipitil ná go bhfuil tú ag iarraidh iarrthóir éasca a dhéanamh maidir leis an gcineál sreabhadh airgid atá ag an infheistíocht a ghiniúint. In infheistiú, tá airgead tirim rí - neamhaird a dhéanamh ar an ríomh seo ar do chontúirt.
Is éard atá i gceist le meastachán a dhéanamh ar shreabhadh airgid ná na príomh-eis-sreabhadh airgid a bhfuiltear ag súil leis (cánacha, príomhoide, ús, costais, folúntais, táillí, deisiúcháin) a thógáil agus é a chur i gcomparáid leis an ioncam a tháirgeann an mhaoin. Is féidir leat é seo a dhéanamh trí scarbhileog nó pacáiste bogearraí meastóireachta eastáit réadaigh a úsáid .
04 - Ráta an Tuairisceáin mar Uirlis Anailísí Infheistíochta Real Estate Chainníochtúil
Ligeann sreabhadh airgid, ina dhiaidh sin duit ráta ráthaíochta ionchais na ríochta (ROR) a ríomh. Is beart brabúsachta an ráta toraidh; beartaíonn sé an t-airgead tirim a ghinfidh tionscadal vs an airgead tirim a chaithfidh tú a chur isteach sa tionscadal.
Beidh ort scarbhileog nó bogearraí meastóireachta eastáit réadaigh a úsáid chun an cóimheas seo a ríomh. Is dóigh liom go bhfuil sé thar a bheith úsáideach toisc go gceadaíonn sé dom an tuairisceán a bhfuil mé ag súil leis an infheistíocht vs an tuairisceán a chur i gcomparáid leis go mbeifí ag súil go réasúnta le haghaidh infheistíochtaí eile neamhionanna. Mar shampla: má rith mé na huimhreacha don mhaoin a thuairiscigh mé ag tús an airteagail seo agus chuaigh sé ar ais dom 8% ar ais, ba mhaith liom pas a fháil.
Is féidir liom a bheith ag súil go n-infheistíonn 8% ar an margadh stoc (riosca níos ísle, agus go leor iarracht níos lú). Maidir leis an mbaol agus an iarracht ba mhaith liom a chur isteach sa tionscadal seo, ba mhaith liom a bheith ag súil go mbeidh ráta tuairisceáin go maith ó thuaidh de 20%.
05 - Cáilíochtúil - An féidir leat an Tionscadal a Dhéanamh?
Mar a luadh mé thuas, ní bheidh d'áireamhán ag cabhrú leat anseo. Is é seo nuair is gá duit breathnú ar an scáthán agus smaoineamh ar an méid ama agus iarrachtaí a d'fhéadfá a thabhairt don tionscadal.
Arís, déanaimis féachaint ar an tionscadal a labhair mé ag tús an airteagail seo. Ligean le rá go bhfuil tú á chomparáid i gcoinne an deis chéanna; teaghlach ilchineálach eile sa chomharsanacht chéanna ach nach bhfuil níos lú oibre ag teastáil uaidh. Ba mhaith leat an deis sin a ghlacadh thar an tsocraitheoir-uachtarach ach amháin má thairgeadh an dara ceann ráta toraidh i bhfad níos airde. Ach cé mhéad níos airde?
Le hinfheisteoirí a thosú, cuireann mé an chomhairle chéanna i gcónaí: Sa réimse seo, ní mór dom a bheith ar an taobh rabhaidh. Tá an tionscadal is féidir leat a dhéanamh níos fearr ná aon cheann a dhiúltaigh tú faoin am a bhfuil tú ag leathnú tríd. Faigh rud éigin i do raon chompord a thairgeann roinnt uimhreacha réasúnta, déan é a dhéanamh, ansin bogadh ar aghaidh chuig tionscadal níos dúshlánach (agus tá súil againn níos brabúsach) an chéad uair eile.
Conclúid:
Is cuid den ealaín é an anailís, eolaíocht chuid. Féach ar na hábhair eile san alt seo le haghaidh smaointe níos mó maidir le hinfheistíochtaí a mheas.
Údar Is é Chris Smith infheisteoir eastáit réadaigh, ina bhunaitheoir tagairt ar líne d'infheisteoirí agus do ghairmithe eastáit réadaigh agus tá ailt foilsithe aige i Magazine Finance Corparáideach, Euromoney, agus an Líonra Gnó-Iris.