Straitéisí le haghaidh Infheistíocht in Real Estate Gan Airgead Tirim
Tá straitéisí ann d'infheistíocht eastát réadach gan airgead tirim.
Is féidir leat tosú chomh beag le costas cúpla céad cártaí gnó. Ní earra é seo faoi "airgead éasca." Cé go bhfuil bealaí ann chun tús a chur le hinfheistíocht a dhéanamh ar eastát réadach, ach le do mhian agus le roinnt saothar, níl sé éasca, ach is féidir leis dul isteach i do phóca i dtréimhse ghearr ama.
Tá gáis i ngach áit, ar an teilifís, i gcló agus ar an Idirlíon a mhúineann na modhanna sin go léir. Is féidir leat a lán foghlaim ó shuíomhanna gréasáin infheistíochta eastát réadach, ach bí cúramach faoi chúrsa an-daor nó meantóireachta a íoc. D'fhoghlaim daoine eile an bealach is deacra, is cuma cé mhéad a fhios ag an teagascóir agus a mhúineann tú, tá sé fós ar do shon dul amach agus é a chur i bhfeidhm. Áirítear ar chuid de na teicnící a ligfidh duit airgead a dhéanamh ó eastát réadach gan aon airgead tirim a thosú:
- Madraí Éan
- Sannadh
- Roghanna Léasa
- Léasanna Ceapaire
- Closálacha ar ais go cúl
Seo forbhreathnú ar na teicnící seo, ar an gcaoi a n-oibríonn siad, agus ar an gcaoi a n-úsáideann infheisteoirí eastáit réadaigh iad as ioncam airgid go luath ina ngnólachtaí infheistíochta.
Madraí Éan
Sula dtig leat luach mór a fháil ar an luach is féidir le madra éan infheisteoirí eastáit réadaigh a sholáthar, féach dúinn cé na hinfheisteoirí seo. Is é an chéad rud a thagann chun cuimhne ná "flipper", tithe a cheannach, iad a shocrú agus iad a dhíol go tapa le haghaidh brabúis.
Ansin, tá an t-infheisteoir fadtéarmach a cheannaíonn tithe mar airíonna cíosa, ag baint sreabhadh airgid agus tuiscint thar am.
Is féidir le ceachtar de na straitéisí infheistíochta eastát réadach seo a bheith an-bhrabúsach. Is é an straitéis a roghnaíonn infheisteoir ná a gcuid spriocanna, meon agus caoinfhulaingt riosca.
Tá go leor eile de na hinfheisteoirí seo ann ná an chuid is mó daoine a cheapann, go háirithe na hinfheisteoirí fadtéarmacha ar cíos. Cé hiad? Níl ach an cineál ardphróifíl a fheiceann tú ar an teilifís ach cúpla. Is é an chuid is mó daoine a fheiceann tú gach lá. D'fhéadfadh go mbeadh gnó rathúil eile acu agus airgead a bheith acu gur mian leo infheistíocht a dhéanamh in eastát réadach.
Éilíonn a gcuid gnóthaí a rith an chuid is mó dá gcuid ama, agus bíonn siad ag brath ar acmhainní traidisiúnta cosúil le gníomhairí eastáit réadaigh chun cabhrú leo déileáil le maoiní infheistíochta a aimsiú. De ghnáth, íocfaidh siad níos mó ná mar ba chóir dóibh siúd a dhéileálann siad mar go bhfuil na gníomhairí eastáit réadaigh ag feidhmiú as an bhfardal Seirbhíse Illeaganacha ( MLS ). Níl an-chuid solúbthachta i bpraghsáil, go háirithe leis na coimisiúin sa phlé.
Tá cuid mhór de na hinfheisteoirí seo ag ceannach airíonna éagsúla. Céard a d'fhéadfadh a n-imoibriú a dhéanamh más rud é go ndearna duine éigin teagmháil leo go bhféadfadh siad tairiscintí ceannach tí a thabhairt dóibh le haghaidh 10% go 40% níos lú airgid ná an méid atá á cheannach acu faoi láthair? Is é an freagra simplí, toisc go bhfuil siad seo airgead a dhéanamh.
Níos lú a íocann siad as baile, is fearr iad a n-aisíoc ar infheistíocht (ROI) ó shreabhadh airgid, agus is luaithe atá siad faoi ghéarchéim.
Beidh siad ag iarraidh an duine seo déileáil leo. Tugtar madra éan ar an duine seo. Tá sé cosúil le bheith ina mórdhíoltóir.
Trí obair, taighde agus imscrúdú, fuair an madra éan úinéirí tí a gcaithfidh deacrachtaí nó foreclosures morgáiste iad a dhíol agus ní raibh siad in ann úinéara tí nó iad a fhógairt sula ndéantar iad a liostáil. Sin éanlaithe, agus ní gá airgead ar bith a thosú, ach roinnt cártaí gnó agus go leor iarracht. Féadann sé, áfach, eastát réadach a dhéanamh ag infheistiú gnó don duine meánmhéide le fiachas iomarca agus nach bhfuil i bhfad airgid.
Tá siad amach ansin ag lorg tithe nach bhfuil gníomhairí eastát réadach liostaithe. Go deimhin, tá gníomhairí eastát réadach ag cuid de na madraí éan agus iad ag tabhairt aire dóibh nuair nach raibh an t-úinéir tí bochta in ann a dhíol. Cuireann an madra éan infheistíochtaí brabúsacha ar fáil don infheisteoir agus is féidir na táillí a reáchtáil idir $ 2000 agus $ 10,000 in aghaidh na plé nuair a dhúnann sé.
Sannadh
Is é bealach eile chun airgead a dhéanamh in eastát réadach a infheistiú gan aon chuid d'airgead féin a úsáid ná tascanna a úsáid. Níl sé ina phróiseas casta ach tá sé de dhíth ort go bhfuil do cheannaitheoir curtha ar bun sula gcuirfear glasáil ort féin i gconradh ceannaigh. Tá tú ag dul i ndáiríre chun do dhéileáil a dhéanamh leis an díoltóir agus conradh ceannaigh a scríobh. Léireoidh an conradh gurb é an Ceannaitheoir "Do Ainm agus / nó Sannadh".
Ligeann sé seo duit an conradh a shannadh do dhuine eile, do cheannaitheoir, gan aon toiliú breise ón díoltóir. Caithfidh siad a bheith ina cheannaitheoir airgid, ach is gnách é sin nuair a bhíonn tú ag déanamh na cineálacha déileálann seo. Cuirfear in iúl don díoltóir ach go bhfuil do cheannaitheoir anois an ceannaitheoir agus go leanfaidh an t-idirbheart de réir théarmaí an chonartha ceannaigh.
Is é an chomaoin eile a dhéantar nuair a dhéileálann na háireachtaí an taisce airgid is mó a thugann tú don díoltóir. Taiscear an t-airgead seo leis an gcuideachta teidil a láimhseáil an deiridh, agus ní gheobhaidh tú an t-aisíoc sin. Déanfaidh sé aistriú chuig do cheannaitheoir. Mar sin, beidh tú ag iarraidh an méid seo a choinneáil chomh híseal agus is féidir toisc go bhfuil riosca ann fós nach ndúnfaidh an plé.
Má oibríonn tú go rialta le ceannaitheoirí infheisteoirí, b'fhéidir go mbeadh tú in ann do tháille a fháil nuair a dhéanann tú sannadh an chonartha chun cinn, agus ní mór dóibh fanacht go dtí deireadh a chur leo. Mar sin féin, d'fhéadfá a íoc nuair a dhúnann an déileáil. Ar ndóigh, má tá tú ailínithe go maith le ceannaitheoirí áirithe, agus is féidir leo cur síos a dhéanamh ar an bplé agus gealltanas ó bhéal a fháil, b'fhéidir go mbeifeá in ann an t-airgead is mó a fháil suas os comhair an bhaile.
Roghanna Léasa
Is léas a bhaineann le comhpháirteanna bunúsacha straitéis rogha léasa le híocaíochtaí léasa míosúla agus rogha chun an mhaoin a cheannach ag deireadh na tréimhse léasa. Rinneamar sampla chun a léiriú conas a oibríonn sé. Is infheisteoir tú a theastaíonn le teach féin a fháil mar mhaoin ar cíos, ach níl tú ag suí ar airgead tirim le haghaidh íocaíochta síos. B'fhéidir go mbeadh scór creidmheasa agat a dhéanfadh iasachtaí ró-chostasach.
Trí mhargaíocht le comharthaí bannaí, nuachtáin agus fógraí Craigslist nó ní hamháin go gcuirfí atreorú focal-ó-bhéal, aimsíonn tú úinéir tí spreagthach nach raibh in ann a gcuid baile a dhíol. Breathnaímid ar shampla hipitéiseach. Deirimid go raibh an baile liostaithe ag na húinéirí tí, ach ní raibh siad in ann iad a dhíol.
Is fiú $ 100,000 sa bhaile sa mhargadh atá ann faoi láthair, is é a n-iarmhéid morgáiste ná $ 70,000, agus tá a n-íocaíochtaí $ 525 / mí le cánacha agus árachas. Leagadh amach a bpost amháin, agus tá poist níos fearr lonnaithe ag an gceann eile ionas go gcaithfidh siad bogadh go luath. Seo a dhéanann ár n-infheisteoir:
- Tairiscintí a gcuid baile a léasú ar feadh 3 bliana le híocaíochtaí léasa atá comhionann lena n-íocaíochtaí tí.
- Íocann siad $ 1,500 mar íocaíocht rogha léasa neamh-inaisíoctha leis an gceart, ach gan an oibleagáid, an teach a cheannach ag deireadh an léasa le haghaidh $ 80,000.
- Le comhaontú ó bhéal, úsáideann an infheisteoir margaíocht nó modhanna eile chun tionónta a aimsiú don bhaile atá sásta íoc $ 750 / mí chun léas a fháil. Síneoidh siad íosmhéid léas bliana amháin.
- Le linn na léas 3 bliana, fanfaidh na cánacha agus an t-árachas mar a bheidh, leis an gcabhlach san íocaíocht ag tabhairt aire do na hítimí sin.
- Airgead tirim: $ 525 x 3 le haghaidh íocaíochtaí léasa an chéad mhí agus na míosa seo caite agus taisce slándála = $ 1,575 + $ 1,500 don íocaíocht rogha léasa = $ 3,075.
- Airgead tirim i: $ 750 x 3 le haghaidh taisce den chéad uair, deireanach agus slándála = $ 2,250.
Is é seo an cás airgid is measa, leis an infheisteoir as póca $ 825. Mar sin féin, d'fhéadfaidís níos fearr a chaibidil leis an díoltóir agus an taisce slándála a chur siar, nó a dhiúltú ar fad, ag laghdú an méid a bheadh siad as póca go dtí thart ar $ 300.
Níl sé seo dona an baile seo a rialú agus a ghlasáil i gceannach brabúsach ag an deireadh. Tá fiú níos mó ná an praghas atá le híoc cheana féin, agus is dócha go mbeidh sé buíoch as an léas 3 bliana. Is é an sreabhadh airgid dhearfach $ 250 / mí ná $ 9,000 thar thréimhse 3 bliana. Mar sin, fiú amháin mura n-éiríonn an t-infheisteoir a rogha chun an teach a cheannach, rinne siad brabús deas ag smaoineamh ar an méid beag airgid a d'infheistigh siad.
Léasanna Ceapaire
Tá an léas ceapaire díreach mar a thuigeann an t-ainm: dhá rogha léasa leis an infheisteoir i lár. Sa chás seo, ba mhaith leis an infheisteoir an rogha a fháil chun an mhaoin a cheannach ar lascaine ag deireadh na tréimhse léasa, agus ba mhaith leo tionónta a fháil ar mian leo an teach a cheannach ach nach féidir le fadhbanna creidmheasa nó easpa de airgead tirim le haghaidh íocaíochta síos. Tá an chuid is mó daoine sa chás seo a dteastaíonn uathu féin a bheith sásta an baile ceart a aimsiú is féidir leo a cheannach le rogha léasa, ag am a gcuid creidmheasa a fheabhsú agus an íocaíocht síos a fháil le chéile.
Táimid ag úsáid an sampla roimhe seo, ach in ionad tionónta rialta, faigh an t-infheisteoir duine ar mian leo teach léasaithe nó cíosa féin a fháil. Tá gach ceann de na huimhreacha mar an gcéanna, ach amháin anois tá an ceannaitheoir tionónta ag iarraidh an teach féin a bheith aige féin ag deireadh tréimhse léasa meaitseála 3 bliana.
Ní íocann an ceannaitheoir tionónta anois an t-aghaidh tosaigh taisce, deiridh agus slándála, ach freisin íocaíocht neamh-inaisíoctha ar rogha léasa don cheart chun an teach a cheannach ag deireadh an léasa. Chomh maith leis sin, aontaíonn ceannaitheoir na tionónta má cheannaíonn siad an teach, is é $ 110,000 an praghas. Anois tá an sreabhadh airgid don infheisteoir mar seo:
- An $ 3,075 céanna ag dul amach leis an díoltóir don chéad rogha léasa.
- Íocaíocht rogha léasa $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 ó cheannaitheoir tionónta ag teacht isteach = $ 3,750.
- D'fhéadfadh infheisteoir iarradh ar íocaíocht níos airde rogha léasa a iarraidh ach bhí sé sásta le sreabhadh airgid dhearfach de $ 675 nuair a shínigh an dá phlé.
- Déanann an díoltóir $ 675 suas-tosaigh, $ 250 / míosa ar feadh 34 míosa atá fágtha (an chéad / an íocaíocht dheireanach), agus brabús ollmhór $ 30,000 tríd an teach a dhíol le haghaidh $ 110,000 ach gan íoc ach $ 80,000.
- Brabús ollmhóra an infheisteora ná $ 39,175 agus níor íocadh náid dollar as a gcuid airgid a infheistíodh.
Buntáiste eile a bhaineann leis an straitéis seo ná go bhfuil súil ag an gceannaitheoir tionónta an teach féin a bheith aige agus tabharfaidh sé aire níos fearr air. Go deimhin, tá roinnt infheisteoirí ag léasanna idirbheartaíochta a éilíonn ar an tionónta an chéad $ 100 nó níos mó a íoc le haghaidh aon deisiúcháin. Ós rud é go n-íoctar an t-árachas agus na cánacha san íocaíocht mhorgáiste bunaidh, níl na costais íosta.
Más mian leis an infheisteoir na bunanna go léir a chlúdach, is féidir leo na híocaíochtaí morgáiste a íoc go díreach, gan ligean don díoltóir dul i riocht ina bhféadfadh siad mainneachtain a dhéanamh ar aon nós. Is iad na roghanna léasa agus na léasanna ceapaire ná straitéisí a úsáidtear go minic ag infheisteoirí eastáit réadaigh chun maoine a chur lena bpunann agus sreabhadh airgid mhíosúil a thógáil.
Closálacha ar ais go cúl
Chruthaigh an praiseach tithíochta agus morgáiste a thosaigh chun cinn in 2007 go leor athrú sna gnóthaí iasachtaithe agus idirbhearta eastát réadach. Tá cuideachtaí teidil a úsáidtear chun dúnta dúbailte a dhéanamh agus déileáil le ceann amháin le fáltais ó cheann eile i bhfad ar bith le fáil anois. Mar sin féin, tá bealach ann d'airíonna mórdhíola agus sreabhadh le clóscríbhinní siar siar gan úsáid a bhaint as do chuid airgid féin.
Ar ndóigh, is é an chéad riachtanas go bhfuil buntáiste brabúsach sreabhach mórdhíola curtha ar bun agat. Caithfidh tú an chéad mhaoin a ceannaíodh ar an bpraghas ceart, agus infheisteoir réidh é a cheannach uait ag brabús deas. Ní mór an brabús a bheith leordhóthanach chun táille a chlúdach a theastaíonn chun airgead daoine eile a úsáid chun an chéad déileáil a dhúnadh ionas gur féidir leat an dara díol a dhúnadh ar d'infheisteoir.
Is é maoiniú idirthréimhseach an próiseas chun iasacht an-ghearr-théarma a fháil chun déileáil le déileáil amháin le dúnadh leanúnach chun an mhaoin a dhíol an lá céanna nó laistigh de 24 uair an chloig de ghnáth. Cuirfidh iasachtóir idirbheartaigh na cistí leis an gcuideachta teidil atá riachtanach chun an chéad déileáil a dhúnadh.
Nuair a dhúnann an déileáil sin, gluaiseann tú ar aghaidh chuig an dara déileáil, de ghnáth sceidealta díreach taobh thiar de. Léireoidh an ráiteas deiridh don déileáil sin íocaíocht leis an iasachtóir idirbheartaíochta as an méid a iasachtar ar an gcéad déileáil móide a dtáille. Is é seo de ghnáth $ 2,500 ar a laghad, agus is féidir é a bheith bunaithe ar chéatadán den mhéid a iasachtar. Gheobhaidh tú an t-iarmhéid agus do bhrabúis.