Is féidir le hinfheisteoirí eastát réadach, má tá sé tairbheach airgeadais, morgáiste atá ann cheana féin a ghlacadh ón díoltóir nuair a fhaigheann maoin infheistíochta. Nuair a dhéantar é seo, tá gá le húsáid le haghaidh ús an mhorgáiste a ghlactar leis.
Ós rud é go n-íoctar ús morgáiste i riaráiste, beidh an díoltóir ag teastáil don cheannaitheoir ús "go dtí" tríd an dáta deiridh, mar go mbeidh an t-ús sin ag íoc ag an gceannaitheoir ar an gcéad íocaíocht tar éis a dhúnadh.
Mar is amhlaidh leis an gcuid is mó de na bréagáin, beidh orainn fios a bheith againn ón gcomhaontú ceannaigh cibé an mbeidh muid ag cur chun críche nó trí dhúnadh.
- 1. Ríomh na laethanta úis atá ag an díoltóir ar an gceannaitheoir.
- 2. Socraigh an méid in aghaidh an lae den ús.
- 3. Luaigh líon na laethanta ag an méid / an lae le haghaidh iomlán.
Déanfaimid sampla pro-ration. Tá infheisteoir eastát réadach ag dúnadh ar mhaoin ar cíos an 16 Iúil. Is é an t-iarmhéid morgáiste ná $ 257,505, le ráta úis de 6.75%, agus táimid ag baint úsáide as bliain féilire 365 lá. Cuirfimid "trí" in aghaidh an lae dúnadh. Ciallaíonn sé seo go bhfuil an díoltóir ag íoc as an lá a bhaineann le hús a dhúnadh.
- 1. Is é an lá atá ag an díoltóir laethanta don cheannaitheoir ná 16 do 1 Iúil trí 16.
- 2. $ 257,505 X .0675 = $ 17381.59 roinnte faoi 365 lá = $ 47.62 / lá
- 3. Ús $ 47.62 / lá X 16 lá = $ 761.92 ón Díoltóir chuig an gCeannaitheoir
Ba é seo an DEBIT don Díoltóir agus CREDIT don Cheannaitheoir.
Maidir le Tréimhseáil in Idirbhearta Eastáit Réadaigh
Níl an t-ús ar mhorgáiste i bpoinn tuisceana i ndáiríre, mar nach bhfuil toimhdí morgáiste coitianta.
Tá roinnt míreanna ann i ráiteas deiridh, cónaithe nó tráchtála, a éilíonn maoiniú pro-rátála chun a chinntiú go bhfuil an sciar táille ag íoc ag an gceannaitheoir agus an díoltóir bunaithe ar an dáta deiridh.
Cánacha Maoine
Íoctar cánacha maoine i riaráiste, a chiallaíonn don bhliain roimhe sin. Is dócha gurb é proradh cánach maoine an ceann is coitianta, de réir mar a íocann cánacha de ghnáth go bliantúil, ní míosúil.
Chomh maith leis sin, má tá morgáiste ann, ansin is dóichí go gcaithfear cánacha a bailíodh go míosúil chun a chinntiú go bhféadfar an méid bliantúil bhille a chumhdach nuair a fhaightear é. Bunaithe ar dháta an dúnadh, gheobhaidh an ceannaitheoir creidmheas ar an méid cánach a bheidh dlite ón lá sin ar ais go dtí tús na bliana cánach. Ansin íocfaidh siad an bille cánach iomlán nuair a bheidh sé dlite. Beidh an díoltóir ag íoc go héifeachtach a gcuid cuid de chánacha na bliana chuig an gceannaitheoir a úsáidfear ansin ag am cánach.
Árachas Maoine
Beidh an ceannaitheoir freagrach as árachas ón lá deiridh. Féadfaidh an díoltóir roinnt árachas a réamhíoctha, dá bhrí sin gheobhaidh sé creidmheas ar aon mhéid a d'íoc siad lá a chlúdaíonn tar éis dó a dhúnadh.
Cíosanna
Tá sé seo níos coitianta i ndéileálacha árasáin agus il-teaghlaigh, ach tá tithe teaghlaigh aonair ar cíos freisin. Níor mhór go mbeadh sé deiridh ar an lá deiridh den mhí chun ceanglas príosála cíosa a sheachaint. Má dhúnadh mar shampla i lár na míosa, beidh an díoltóir cíosanna a bhailiú cheana féin ar feadh na míosa ar fad. Gheobhaidh an ceannaitheoir creidmheas ar na cíosanna ó lár go deireadh na míosa.
Spás Tráchtála Níos Coimpléasc
Tá bealaí éagsúla ann chun léasanna tráchtála a struchtúrú. Tá cuid de na tionóntaí ag íoc cuid, nó fiú go léir, de chánacha agus de chostais eile oibríochta.
D'fhéadfadh go mbeadh rátála ag teastáil ar aon cheann díobh seo, agus le haghaidh casta oifig miondíola nó ionad siopadóireachta, bheadh ríomhanna ag teastáil uaidh i ngach spás léasa má roinnt an costas leis an tiarna talún.
Luaigh mé cheana féin réadmhaoin na gcíosanna tráchtála, mar sin le haghaidh déileáil mór spáis mhiondíola ar cíos, d'fhéadfadh go leor de na ríomhanna seo a bheith ann. Sin an fáth go bhfuil cuntasóirí ann.
Beidh gá le ré-rátála na n-ítimí sin ar an ráiteas deiridh a chur ar rátála ar bith ar idirbheart eastát réadach ar bith a bhaineann le méideanna réamhíoctha nó iar-íoctha. Níl sé rud éigin a dhéanann an gairmiúla eastát réadach, ach ní mór dóibh a bheith in ann é a mhíniú dá gcliant ceannaitheoir nó díoltóra.